Fundos de Investimento Imobiliário – rendimentos isentos de IR

Desde a sua criação os Fundos de Investimentos Imobiliário têm sido objeto de estudos variados, atribuindo sua aplicabilidade prática ás necessidades do investidor, passando por gestão de patrimônio, blindagem do patrimônio, sucessão patrimonial e, em especial melhor rentabilidade dos investimentos e planejamento tributário.

Vamos dispensar os glossários de atos jurídicos emanados dos órgãos governamentais responsáveis por sua criação, controles e fiscalização (CVM, Banco Central, Leis, instruções, etc.) e vamos tratar objetivamente do que interessa nesse artigo, mencionando apenas aqueles atos pertinentes ao assunto que estiver sendo abordado.

architecture-building-amsterdam-blue-sky-162539

Decorrido todos esses anos da existência dos Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) em nosso País, podemos dizer que do ponto de vista da rentabilidade e do planejamento tributário temos uma percepção mais clara de que estão concorrendo fortemente com os projetos que preferem o instituto das SOCIEDADES DE PROPÓSITOS ESPECÍFICOS – SPE, do ramo imobiliário, tanto pela liberdade que o investidor encontra em administrar seu patrimônio como pelos custos necessários à constituição de um FII.

São fatores concorrentes e devem ser analisados à luz das características que norteiam os interesses de cada investidor ou grupo de investidores.

coins-currency-investment-insuranceExiste, entretanto, a possibilidade de se constituir o FII com suas quotas negociadas em bolsa de valores ou mercado de balcão que poderão oferecer isenção total de impostos a cotistas pessoas físicas com participação inferior a 10% de suas cotas.

Tais razões nos levam a ponderar e considerar outras comparações entre as EPPs e FIIs pois em um primeiro momento poderemos não considerar razoável as comparações mais básicas, especialmente os impactos tributários comparativos:

Empresas de propósito específico (ramo imobiliário) Fundos de Investimento Imobiliário (Fundo sem negociação em bolsa)
Planejamento tributário:
– Lucro real
– Lucro presumido
⇒ PIS
⇒ COFINS
⇒ Contribuição Social Sobre Lucro Líquido
Planejamento tributário: Obrigatoriedade de distribuição de pelo menos 95% do resultado calculado segundo o regime de caixa, nos meses de junho de dezembro de cada ano.
Distribuição do lucro líquido da empresa a seus sócios sem mais tributação. Tributação de 20% na fonte, do cotista.
Beneficiários:
– Pessoa jurídica: receita de dividendos ou de lucros distribuídos por outra pessoa jurídica, isenta de tributação.
– Pessoa Física: rendimento declarado em sua declaração de imposto de renda como isento e não tributado.
Beneficiários:
– Pessoa jurídica:
⇒ Receita de rendimentos recebidos de FII.
⇒ Crédito da retenção na fonte de 20% efetuado pelo FII.
– Pessoa física: declaração como rendimento com tributação exclusiva na fonte (já deduzido o imposto de renda pago na fonte).

Esse comparativo, bastante primário (sem entrar no mérito de cada caso, pois cada caso haverá de ser um caso em particular), nos leva muitas vezes a uma série de dúvidas principalmente se estivermos observando por uma ótica de rentabilidade, e considerando que o impacto mais importante que pode acontecer em qualquer planejamento de rentabilidade será sempre o fiscal.

Há, no entanto, uma possibilidade de construir Fundos de Investimento Imobiliário totalmente isento de tributação, que são aqueles constituídos com pelo menos 50 (cinquenta) cotistas pessoas físicas e que individualmente possuam menos de 10% (dez por cento) de suas cotas e não faça jus a mais de 10% (dez por cento) do total dos rendimentos auferidos pelo fundo – Artigo 40 da Instrução Normativa da Receita Federal n.º 1585 de 31 de agosto de 2015.

Os fundos constituídos com tais características deixarão de reter na fonte os 20% do imposto de renda que seria devido na fonte caso o cotista detenha menos de 10% das cotas do Fundo, representando uma economia significativa a cada um que se beneficiar de tal isenção e melhorando a rentabilidade de sua aplicação.

Outro fator importante é a condição de o fundo ter suas cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou no mercado de balcão, o que enseja a possibilidade de liquidez mediante negociação com outros investidores, já que as cotas de fundos imobiliários somente são resgatáveis por sua liquidação ou, no caso de fundos com prazo determinado, no final desse prazo.

Assim, a comparabilidade seria um pouco diferente:

Empresas de propósito específico
(ramo imobiliário)
Fundos de Investimento Imobiliário
(atendidas as condições previstas no artigo 40 da INRF n.º 1585/15)
Planejamento tributário:
– Lucro real
– Lucro presumido
⇒ PIS
⇒ COFINS
⇒ Contribuição Social Sobre Lucro Líquido
Planejamento tributário: Obrigatoriedade de distribuição de pelo menos 95% do resultado calculado segundo o regime de caixa, nos meses de junho de dezembro de cada ano.
Tributação: Distribuição do lucro líquido da empresa a seus sócios sem mais tributação. Tributação:
– Cotista pessoa jurídica ou pessoa física que detenham 10% ou mais de suas cotas: 20%.
– Cotista pessoa física com menos de 10 % das cotas do fundo: isento
Beneficiários:
– Pessoa jurídica: receita de dividendos ou de lucros distribuídos por outra pessoa jurídica, isenta de tributação.
– Pessoa Física: rendimento declarado em sua declaração de imposto de renda como isento e não tributado.
Beneficiários:
– Pessoa jurídica:
⇒ Receita de rendimentos recebidos de FII.
⇒ Crédito da retenção na fonte de 20% efetuado pelo FII.
– Pessoa física:
⇒ Com mais de 10% das cotas do Fundo: Declaração como rendimento com tributação exclusiva na fonte (já deduzido o imposto de renda pago na fonte).
⇒ Com menos de 10% das cotas do Fundo: Rendimento isento.

AUTOR
João Delfino Serres Chaves – Contador
Especializado em planejamento tributários para Fundos de Investimentos Imobiliários
CRC/RS n.º 15022
CRC/SP n.º 15022-1-S-SP
CRC/RJ n.º 015022/O-3-S-RJ



Categorias:Fundos Imobiliários

Deixe um comentário

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair /  Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair /  Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair /  Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair /  Alterar )

Conectando a %s

%d blogueiros gostam disto: