Venda de Unidades Imobiliárias: Critério de Reconhecimento das Receitas no Lucro Presumido

Dentre os regimes de tributação aplicados para as pessoas jurídicas a sistemática de tributação do lucro presumido apresenta-se como o regime de recolhimento de tributos que tem como objetivo a simplificação na apuração do Imposto de Renda e da Contribuição Social. No entanto o critério de reconhecimento das receitas e o momento que a legislação reconhece este fato são tratados em diversos textos jurídicos e são muitas vezes alvo de questionamentos por parte do contribuinte. Este artigo irá abordar os critérios de reconhecimento das receitas pelas empresas que operam com venda de unidades imobiliárias optantes pelo lucro presumido.

architecture-building-amsterdam-blue-sky-162539

As empresas que operam com vendas de unidades imobiliárias têm suas bases presumidas de IRPJ e da CSLL em 8 e 12 por cento, respectivamente, conforme previsto nos artigos 15 e 20 da Lei nº 9.249, de 1995. No que tange a atividade imobiliária os artigos 33 e 34  da IN 1700 de 2017 são objetivos quanto aos percentuais de presunção de IRPJ e CSLL:

Art. 33. A base de cálculo do IRPJ, em cada mês, será determinada mediante a aplicação do percentual de 8% (oito por cento) sobre a receita bruta definida pelo art. 26, auferida na atividade, deduzida das devoluções, das vendas canceladas e dos descontos incondicionais concedidos.
[…]
II – 8% (oito por cento) sobre a receita bruta auferida:
[…]
c) nas atividades imobiliárias relativas a desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda e a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda; e

Art. 34. A base de cálculo da CSLL, em cada mês, será determinada mediante a aplicação do percentual de 12% (doze por cento) sobre a receita bruta definida pelo art. 26, auferida na atividade, deduzida das devoluções, das vendas canceladas e dos descontos incondicionais concedidos.

Além do reconhecimento da receita pelo regime de competência a legislação permite, segundo artigo 223 da IN 1700 de 2017, que o contribuinte adote o critério de reconhecimento de suas receitas na medida do recebimento, ou seja, pelo regime de caixa.

O regime de reconhecimento da receita nas atividades imobiliárias é tratado pelo artigo 16 da Instrução Normativa SRF nº 247, de 2002:

Art. 16. Na hipótese de atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, a receita bruta corresponde ao valor efetivamente recebido pela venda de unidades imobiliárias, de acordo com o regime de reconhecimento de receitas previsto, para o caso, pela legislação do Imposto de Renda.

A Solução de Divergência Cosit nº 37 de 2013 e a Solução de Consulta Cosit nº 151 de 2017 tratam da tributação de atividade imobiliária no lucro presumido e esclarecem quanto ao reconhecimento das receitas:

A pessoa jurídica incorporadora de imóveis, optante pela tributação do imposto de renda com base no lucro presumido segundo o regime de caixa, reconhecerá a receita de venda de unidades imobiliárias na medida do seu recebimento, independentemente da conclusão ou entrega da unidade.

A pessoa jurídica incorporadora de imóveis, optante pela tributação do imposto de renda com base no lucro presumido segundo o regime de competência, reconhecerá a receita de venda de unidades imobiliárias no momento da efetivação do contrato da operação de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio.

A adoção do regime de caixa está condicionada à adoção do mesmo critério em relação ao Imposto de Renda, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social – Cofins e para o PIS/Pasep.

O instrumento de venda que trata Solução de Divergência Cosit nº 37 é detalhado pelo  artigo 166 do Decreto nº 9.580, de 2018 (RIR):

Art. 166.  Caracterizam-se a aquisição e a alienação pelos atos de compra e venda […], ou por outros contratos afins em que haja transmissão de imóveis ou de direitos sobre imóveis.
§ 
1º Data de aquisição ou de alienação é aquela em que for celebrado o contrato inicial da operação imobiliária correspondente, ainda que através de instrumento particular.

Outro ponto a destacar são as receitas financeiras (Juros e Correções) provenientes das atividades imobiliárias. As receitas financeiras quando previamente mencionados seu índices de reajuste em instrumento contratual, poderão integrar a receita a qual serão aplicados os percentuais de presunção conforme alteração promovida pelo artigo 34 da Lei nº 11.196, de 2005.

O percentual de que trata este artigo também será aplicado sobre a receita financeira da pessoa jurídica que explore atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda, quando decorrente da comercialização de imóveis e for apurada por meio de índices ou coeficientes previstos em contrato.

Conforme exemplificado acima, existem dois critérios que podem ser adotados na apuração das receitas de venda de unidades imobiliárias para optantes do lucro presumido. Estes são o regime de apuração por competência e o regime de apuração a medida do recebimento – ou regime de caixa. Cabe ressaltar que o regime de competência tributa a receita total da operação quando do ato da celebração do contrato, mesmo que este seja um instrumento particular de compra e venda de unidade imobiliária. Já o regime de caixa oferece a tributação toda e qualquer quantia creditada a título de adiantamento ou pagamento parcelado, estes independentes da conclusão ou da entrega da unidade.

A noção dos critérios de reconhecimento das receitas do lucro presumido pelo contribuinte que realiza atividades imobiliárias reduz o risco de tributação em períodos posteriores, o que leva ao pagamento de juros e multa, ou até mesmo a tributação antecipada, situação que afeta o fluxo de caixa do contribuinte.



Categorias:Assuntos Gerais, Entidades Imolibiárias

Deixe um comentário

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair /  Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair /  Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair /  Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair /  Alterar )

Conectando a %s

%d blogueiros gostam disto: